Conocer el valor de un inmueble es fundamental al momento de comprar o vender una propiedad. No obstante, no existe un único importe. El valor catastral y el valor de mercado sirven para evaluar una propiedad inmobiliaria desde diferentes perspectivas y determinar la rentabilidad de la inversión, pero, ¿en qué se diferencian y cómo calcular estos valores?
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¿Qué es el valor catastral y el valor de mercado?
- Valor catastral. Este se incluye en el catastro inmobiliario que es un registro administrativo que depende del Ministerio de Hacienda y que determina las características físicas, económicas y jurídicas de los bienes inmuebles. Se trata de una valoración totalmente objetiva y para determinarlo, se tienen en cuenta algunos factores como los metros cuadrados del terreno y la ubicación del mismo.
- Valor del mercado. Es el valor que tiene un producto, un bien o un servicio de acuerdo con la ley de la oferta y la demanda. Es decir, básicamente lo que pagarían los compradores por una vivienda.
Diferencias entre valor catastral y valor de mercado
Aunque ambos valores sirven para calcular la rentabilidad que obtendremos de la inversión, e incluso, son una guía ideal para saber si los impuestos que vamos a pagar van a ser justos, existen algunas diferencias entre ellos.
La principal diferencia es la fluctuación. El valor catastral no depende de ningún tipo de fluctuaciones, pues se basa en una serie de características invariables. Sin embargo, para calcular el valor de mercado sí influyen algunos factores como el contexto económico, los metros de la vivienda y la demanda.
Asimismo, el valor de mercado se calcula en el acto de compraventa por un profesional llamado tasador que puede ser contratado por el banco o por un particular. El precio dado por el tasador será el precio del inmueble según características físicas, económicas y jurídicas del valor catastral de la propiedad.
El valor catastral sirve para calcular algunos impuestos, como el de Bienes Inmuebles (IBI) o la plusvalía. En cambio, el valor de mercado nos da una idea de la rentabilidad del inmueble según vaya fluctuando el mercado.
En este sentido, para determinar el precio de venta, se toma en cuenta como base el valor catastral, pues según la legislación, el valor catastral debe ser en torno a un 50% más bajo que el valor de mercado.
Para resumir, la principal diferencia entre el valor catastral y precio de venta está en la forma en la se valora un inmueble. El primero, nos permite saber los impuestos que se pagarán por el inmueble y el segundo, conocer el valor efectivo al momento de comprar o vender la propiedad.
Cómo calcular el valor catastral y el de mercado
Para hallar el valor catastral, el catastro se fija en una serie de factores y características como:
- Uso o destino del inmueble.
- Ubicación.
- Valor del suelo y de la construcción
- Carácter artístico o histórico.
- Calidad y antigüedad del inmueble.
- Explotación del terreno.
- Reformas o renovaciones, etc.
Cabe destacar que cualquier modificación que se realice en el entorno de un inmueble podría cambiar el valor catastral, por ejemplo, obras de mejora en la calle de la propiedad o renovación de la fachada del edificio.
Por otro lado, como hemos mencionado, el valor de mercado fluctúa y depende de la demanda, entre otros factores. En este sentido, la tasación es el método que arroja una cifra más aproximada de este valor.
En la actualidad no se cuenta con una base oficial de datos donde saber los precios de mercado de los diferentes inmuebles según sus características. Aunque pueden hacerse estimaciones, lo más indicado es solicitar a expertos en tasación la valoración para recibir una cifra más aproximada. Esto nos permitirá, en cualquier caso, tener un mayor conocimiento del valor catastral y del precio de venta del inmueble.
En resumen
A la hora de registrar una propiedad tanto el valor de mercado como el catastral son dos conceptos que tendremos que tener en cuenta e influirán sobre el valor real del inmueble.
Ambos conceptos se deberían conocer a la perfección, especialmente para que el precio a pagar o recibir por comprar o vender un inmueble sea justo. Del mismo modo, es fundamental entender la fluctuación del mercado y hacer un seguimiento exhaustivo al escenario económico e inmobiliario para poder contar con un valor optimizado.
