Sobreescriturar una vivienda, ¿Qué es y cuándo hacerlo?

La sobreescritura de una vivienda implica elevar su valor, posibilitando así acceder a una suma más considerable de financiamiento hipotecario por parte del banco. No obstante, es crucial tener presente que este procedimiento conlleva ciertos riesgos y no siempre constituye la opción más óptima. La cuantía prestada generalmente se encuentra limitada al 80% del valor total del bien raíz.

El acto de reescribir una propiedad se lleva a cabo con el objetivo de maximizar el porcentaje de financiamiento disponible a través de una hipoteca. En líneas generales, las hipotecas no abarcan más del 80% del valor de la vivienda.

En este artículo, profundizamos en los pormenores de este proceso, las implicaciones legales, ventajas y desventajas que te podrán ayudar a tomar decisiones acertadas.

¿Qué es sobreescriturar una vivienda?

Como mencionamos anteriormente, se trata de generar una escritura en la que la vivienda sea valorada por encima de la transacción que se llevará a cabo.

Por ejemplo, consideremos la adquisición de una vivienda por 100.000 €. Sobreescribir esta propiedad implicaría formalizar una escritura en la que se le asigne un valor de 125.000 €.

La razón detrás de esta práctica es fácil de comprender: dado que las hipotecas suelen financiar hasta un máximo del 80% del valor de la operación, en este caso, con el 80% de la sobreescritura, estaríamos prácticamente cubriendo el 100% de los costos.

En términos generales, esto se orienta a permitir al usuario saldar, a través de la hipoteca, el precio total de la vivienda junto con los gastos asociados, evitando la necesidad de buscar financiación alternativa o de desembolsar una suma adicional al formalizar la hipoteca.

¿Por qué se hace la sobreescritura al comprar viviendas?

La razón más común para registrar en la escritura un precio superior al valor real de venta es maximizar el porcentaje de financiamiento disponible a través de la hipoteca.

En general, las hipotecas no suelen abarcar más del 80% del precio de las transacciones. Si la escritura asigna un valor superior a la vivienda en comparación con el precio que el comprador pagará, ese 80% puede cubrir prácticamente la totalidad de la financiación, incluyendo los gastos asociados.

En el curso de estas operaciones, suele acordarse entre las partes los costos tributarios adicionales que se derivarán del excedente.

Sobreescriturar una vivienda: Ventajas y desventajas

Ventajas:

Como mencionamos anteriormente, esta acción permite que el comprador realice un solo pago, liberándolo de preocupaciones por gastos adicionales, como facturas fiscales o deudas con Hacienda. Esto constituye una gran ventaja en términos de ahorros personales.

Desventajas:

• Posible estafa. Una desventaja significativa es la posibilidad de caer en una estafa, donde el comprador podría pagar más por una vivienda cuyo precio no corresponde al valor real.
• Impuestos no estipulados. En algunos casos, los compradores han sido persuadidos para sobreescriturar por un valor superior al de la venta, resultando en el pago de impuestos basados en el valor registrado del precio de la escritura, situación no acordada previamente entre ambas partes.
• Riesgos en la escrituración. Al escriturar ante un notario con un precio diferente al registrado en la tasación de Hacienda, existe el riesgo de una investigación, generando complicaciones legales.
• Implicaciones fiscales para el vendedor. El vendedor debe pagar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas por la ganancia patrimonial declarada, y el banco podría considerarlo como fraude, afectándolos directamente.

¿Es legal sobreescriturar una vivienda?

No se trata de una técnica ilegal, aunque para muchos especialistas no es aconsejable y puede generar problemas, fundamentalmente al comprador.

Cómo previamente mencionamos, esta práctica no constituye una actividad ilegal. Sin embargo, según muchos expertos, es considerada arriesgada y desaconsejada.

Por otro lado, existe la posibilidad de que la entidad bancaria, al revisar la hipoteca, considere que la información utilizada en la concesión fue irregular, lo que podría dar lugar a una revisión e incluso, en casos excepcionales, a penalizaciones. Aunque menos común, esta eventualidad no debe descartarse por completo.

En resumen

En conclusión, la sobreescritura de una vivienda puede ofrecer ventajas financieras, pero no está exenta de riesgos significativos. La posibilidad de estafas y las complicaciones legales asociadas, así como la revisión por parte de la entidad bancaria, deben ser consideradas con cautela. Aunque no sea ilegal, la práctica requiere una evaluación cuidadosa y honesta entre las partes involucradas, sopesando detenidamente sus beneficios y desventajas.