Reformas: ¿cuáles desgraban en IRPF?

Índice del artículo 

1. Aumento del valor de compra
2. Mejoras en la eficiencia energética
3. Renovación en cocina y baños
4. ¿Qué tipo de obras se consideran reformas?

Aumento del valor de compra: no todas las obras son iguales 

Cuando realizas reformas significativas en una propiedad, como la ampliación de la vivienda o la mejora de sus características estructurales, es probable que aumente su valor de compra. Esto puede tener un impacto directo en el cálculo de la ganancia patrimonial obtenida en la venta, pero siempre va a depender de la naturaleza de la obra. 

En una resolución, el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), avala la doctrina de la Dirección General de Tributos sobre qué son obras de reparación y conservación y qué son obras de mejora. Y es que solo estas últimas aumentarán el valor de adquisición del inmueble.

Mejoras en la eficiencia energética: ahorro verde 

Una de las primeras mejoras que solemos tener en mente son las relacionadas con la eficiencia energética. En los portales inmobiliarios es habitual encontrar la clasificación energética, que va de la A (la mejor) a la G (la peor).

Algunas de ellas serían la instalación de sistemas de calefacción más eficientes, la colocación de ventanas de doble acristalamiento o la instalación de paneles solares. Todo ello puede aumentar el valor de mercado, pero debemos ser conscientes que la Dirección General de Tributos considera algunas de estas obras como reparaciones, y no podrían aplicarse en la reducción de la plusvalía. 

Renovaciones en cocina y baño: diseño y funcionalidad

Las modas y tendencias en cocina y baños han cambiado mucho durante los últimos años. Cada vez buscamos más funcionalidad y espacios diáfanos. Si planteamos la renovación de estas estancias, seguramente podremos incrementar el valor de mercado de nuestro inmueble.

No obstante, volvemos a encontrarnos con el mismo hándicap. La Dirección General de Tributos considera que muchas de estas obras entrarían dentro de la clasificación de reparaciones, ya que consideran básico tener una cocina o un baño en condiciones óptimas a la hora de vender.

¿Qué tipo de obra se considera reforma? 

Ante este mar de imprecisiones, el Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC) intentó aclarar conceptos, definiendo qué se considera reforma, mejoras o inversiones.  

• Obras de rehabilitación en que más del 50% del coste total del proyecto se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas, cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación.
• Obras cuyo importe total exceda del 25% del precio de adquisición de la edificación (si se efectuó en los dos años anteriores al inicio de las obras de rehabilitación), o del valor de mercado de la edificación antes de su rehabilitación, descontando en ambos casos el valor del suelo.
• Obras de adecuación estructural que garanticen la estabilidad del inmueble. Por ejemplo, obras de adecuación de la cimentación, así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados; las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante; las de reconstrucción de fachadas y patios interiores; las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por personas con movilidad reducida. 
• Obras conexas a las de rehabilitación: se consideran las obras de albañilería, fontanería y carpintería destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios, y las obras de rehabilitación energética.

En resumen, si estás considerando realizar obras en propiedad con el objetivo de aumentar su valor al vender, es importante evaluarlas definiendo si se tratan de reparaciones parciales o reformas estructurales. 

Para ello, te recomendamos asesorarte con profesionales del Colegio de Arquitectos de tu Comunidad, y documentar las obras a realizar pidiendo presupuestos y proyectos oportunamente desglosados, en los que se incida en el carácter innovador e integral de las obras, en comparación con el estado originario del inmueble.