EL PRECIO DE LA VIVIENDA EN ESPAÑA

La recuperación del mercado trae un aumento en los precios de obras nuevas a nivel nacional.

 

Hasta la fecha, somos conscientes de que la recuperación que se está dando en el mercado, hasta la fecha, no está suponiendo tensiones importantes sobre el precio de la vivienda. Después de la información que se ha recogido durante los últimos trimestres, se puede observar una moderada tendencia en alza que se guía principalmente, por los repuntes del precio de la vivienda de obra nueva.

Según la estadística del INE, el precio de la vivienda de obra nueva a 4T del 2016, aumentó un 13,7% respecto al mínimo que se alcanzó en el 2T de 2013, mientras que la vivienda de segunda mano lo hizo en un 10,9%.

A pesar de ello, las variaciones que se están dando a nivel nacional no recogen los repuntes que ya están siendo notables en algunos mercados locales, donde la oferta (en su mayoría de obra nueva) es muy limitada, pero por el contrario, la demanda está siendo más intensa.

Los datos que se obtienen de las tasaciones que recoge el Ministerio de Fomento, en ciudades como Málaga o Barcelona, los precios de las viviendas nuevas han aumentado hasta el momento un 20% y un 29% respectivamente con respecto a los registros mínimos históricos. Por el contrario, en ciudades como Bilbao o Palma de Mallorca, estos aumentos de los precios desde los mínimos, se encuentran en línea con el promedio que recoge el INE a nivel nacional.

 

Precio de la vivienda de segundo mano

Los precios de las viviendas de segunda mano, ha tenido una evolución que se ha mantenido en línea con los crecimientos que se han dado a nivel nacional, lo contrario que en el caso anterior con las viviendas de obra nueva.

No obstante, en Barcelona el precio ha aumentado un 18%, al igual que en ciudades como Madrid (10,9%), Málaga (9,2%) y en Palma de Mallorca, que ha aumentado un 12.9%. Estos precios se pueden equiparar a los que se recogen en el resto de España, con una media del 10,9%.

De cualquier modo, parece que la falta de oferta de obra nueva en algunos mercados concretos está condicionando los repuntes que se están dando del precio a nivel local. Las perspectivas para los próximos meses sobre la vivienda de obra nueva es que se espera seguir con la continuidad de la tendencia en alza en la evolución de los precios. Por el contrario, no se espera que los incrementos sobre la vivienda de obra nueva generen las tensiones que se registraron en la pasada fase álgida del ciclo anterior.

Actualmente, el perfil de la demanda de vivienda y la moderada evolución en el crecimiento de los créditos hipotecarios, no permiten augurar crecimientos desproporcionados para los próximos meses.

Cabe la posibilidad de que la evolución del crecimiento de la vivienda, puede acelerarse en lo que queda de este año, y se lleguen a alcanzar incrementos del 4% y del 6%.

 

Mercado de segunda mano en Madrid

Después de un año de estabilidad, el mercado ya está activo y se pueden observar los diferentes crecimientos en los precios de las viviendas de segunda mano. Éstos, están muy por encima de los que se observaban años anteriores en todas las zonas prime de Madrid.

Cabe destacar que algunos barrios de la ciudad han tenido una evolución más notable que otros. Como por ejemplo, en el caso de Jerónimos, donde el año pasado los precios se encontraban estables con un incremento mínimo (0,5%). Esto se daba por causas como la inestabilidad política, frente al 8% que se daba en 2014. En lo que llevamos de año, esa cifra se ha disparado y ya se sitúa por encima del 13%.

Otro de los barrios que está evolucionando positivamente es el de Almagro, en el que el notable crecimiento ha traído la repercusión media de las mejores viviendas de la zona, alcanzando hasta el momento los 6.000 €/m² frente a los 5.300 €/m² del pasado año.

En el resto de las zonas de la capital española, se recogen aumentos de los precios medios de las viviendas prime, con un total de 500-550€/m², con las tasas que van desde el 8,2% en el barrio de Salamanca, hasta el 10,8% que se recoge en Justicia.

 

Viviendas de lujo: una tendencia en alza

Otro de los mercados que se mantienen con una tendencia en alza es el sector residencial de lujo en el resto del territorio nacional. Ciudades como Mallorca, Barcelona, Ibiza, Marbella o la propia capital española, ocupan las primeras posiciones en el ranking como las ciudades españolas que cuentan con los precios más altos en vivienda prime.

En la primera posición de esta lista, encontramos la zona de Es Cubells (Ibiza). En ella, se pueden adquirir 133m² si contamos con un millón de euros. El segundo puesto de la lista es para el barrio de Jerónimos de Madrid, donde adquirir un inmueble con 136m², tiene un precio similar al de los metros cuadrados de las zonas de Baleares como Port d’Andratx, Son Vida o Palma, todas ellas en Mallorca, además también, del centro de Ibiza.

En la capital, el segundo lugar lo ocupa la zona de Salamanca, donde se puede adquirir de media 143m² de vivienda prime. En el distrito de Recoletos por el contrario, por la misma cantidad es posible adquirir una superficie más pequeña que la anterior, 139m² por la misma cantidad de dinero.

Barcelona cuenta con la posición 10 dentro del ranking. Con un millón de euros podríamos adquirir 161m² en L’Eixample, 169m² en Sarrià y en el centro histórico de Barcelona hasta 183m².

 

Resto de mercados europeos

Si realizamos una comparación con el resto de mercados europeos, Mónaco sigue en primera posición con el metro cuadrado más caro, con un precio medio que va entre los 48.600 y los 59.300€/m2. Por detrás le sigue Londres que tiene unos precios entre 27.500 y 33.600€/m2, y en tercer lugar está Ginebra, con 20.200 y 24.700€/m2.

En el caso de Madrid, el euro por metro cuadrado en residencial prime se sitúa por debajo de los números de otras ciudades europeas. Por el metro cuadrado, en la capital española se paga entre 6.400 y 7.800 €/m2.  Estas cantidades son menos de la mitad si las comparamos con ciudades como París, Zúrich o Viena.

La diferencia tan notable que hay entre los precios con otras ciudades europeas, y el recorrido que se espera hacer en los próximos años, hace que las viviendas en ciudades como Madrid sean de gran interés y atractivo para los inversores internacionales.