Una de las principales consecuencias de la crisis financiera que España vivió hace 10 años fue la concentración financiera. Actualmente, el 72% del negocio bancario está controlado por los cinco principales bancos españoles, cuando en 2008, estos aglomeraban el 42% de la cuota del mercado. Una consolidación que ha repercutido directamente en el crédito a las empresas.
En esta nueva reconfiguración del sector financiero, las empresas, particularmente las inmobiliarias, se han encontrado con una menor oferta de financiación por parte de las entidades y un endurecimiento de las condiciones para acceder al crédito. Esta situación ha generado el acceso al mercado crediticio español de financiadores alternativos y métodos de financiación distintos a los tradicionales que, si bien no se han consolidado aún como alternativa real, sí están muy cerca de encontrar su nicho, convirtiéndose así en una alternativa a la financiación bancaria.
En este sentido, Stoneweg se ha convertido en una firma pionera en España en financiación de proyectos inmobiliarios para promotoras, convirtiéndose en una fuente de financiación alternativa en el sector inmobiliario, especialmente ante la creciente demanda de capital para la adquisición de suelo.
Tipos de financiación alternativa
Las formas que está adoptando la financiación alternativa sí son, sin embargo, distintas y variadas, pudiendo variar respecto del formato bancario tradicional numerosas características como la documentación, la ley aplicable, el tipo de garantías, los covenants, la forma de pago y el plazo, entre otros aspectos.
En cuanto a la tipología, estamos viendo cómo los fondos de crédito se están convirtiendo en alternativa real a la financiación bancaria en operaciones adquisición por parte de fondos de private equity. También se observa cómo están proliferando fondos de deuda que facilitan financiación hipotecaria puente a los distintos operadores del sector inmobiliario bien para la adquisición de activos, bien para la promoción o remodelación de los mismos. En este último caso no son tanto una alternativa a la financiación bancaria, sino que cubren el espacio al que los bancos no llegan.
Existen los private equity o fondos para promotores, donde entran como accionistas de la sociedad vehículo, donde pueden poner gran parte del capital para financiar ese desarrollo, pero el promotor también debe aportar dinero, proyecto o talento. Por otro lado, tenemos los fondos de deuda, donde actúan como una entidad financiera, pudiendo financiar todo o parte del proyecto. Pueden tener la modalidad de préstamo puente o financiación intermedia o mezzanine.
La financiación alternativa en el sector inmobiliario lleva varios años operando en España y comienza a consolidarse. En sus inicios, este mercado comenzó desarrollándose proyectando liquidez para que empresas promotoras – en ese momento las ovejas negras del mercado financiero – pusieran en marcha sus proyectos residenciales. Con un sector bancario limitando al máximo su exposición inmobiliaria, los principales actores del sector en asumir este papel prestamista alternativo fueron las gestoras de fondos internacionales.
La plataforma inmobiliaria Stoneweg es uno de los mejores ejemplos. Por ejemplo, con su última operación mediante la cual ha otorgado a Serprocol, gestora de cooperativas inmobiliarias líder del sector en España, una línea de financiación por valor de 50 millones de euros para invertir en la compra de suelo durante los próximos 18 meses.
Esto refleja la posición de Stoneweg como inversor de referencia en el mercado de la financiación alternativa a promotoras en este país, y pone de relieve su amplia experiencia, respaldada por las inversiones de más de 3000 millones de euros realizadas, tanto en España como en los otros tres mercados de gran relevancia internacional.
Financiación participativa
El crowdfunding y crowdlending, plataformas de financiación participativa para invertir en el sector inmobiliario, están también haciéndose un hueco en el ámbito financiero e inmobiliario español.
Las plataformas de crowdfunding se erigen como otra alternativa válida para invertir en el sector. Diferenciamos entre crowdfunding equity, donde el inversor participa como accionista, del crowdlending, donde el inversor es un simple prestamista.
Estas plataformas analizan diferentes proyectos de venta y reforma de edificios, locales o viviendas en las principales ciudades de España para su alquiler y venta. Luego publican estos proyectos en sus páginas web y los inversores simplemente elegirán los proyectos en los que desean participar y recibirán la rentabilidad de dichas inversiones.
El crowdlending inmobiliario es un método de inversión a través del cual cualquier ahorrador puede destinar fondos a un proyecto del sector y recibir intereses a cambio, además del capital inicial en el plazo establecido. En realidad se trata de invertir en el sector inmobiliario, pero con la diferencia de no acudir a los mercados financieros. Un concepto innovador que puede proporcionar altas rentabilidades.
