Exceso de cabida en vivienda

¿Qué es?

El exceso de cabida es un procedimiento que apunta a corregir el tamaño de un inmueble que esté inscrito en el Registro de la Propiedad cuando éste es inferior a la superficie real del inmueble. Para que lo entendamos mejor, veamos un ejemplo: pongamos que una vivienda está registrada con 120 metros cuadrados pero, en realidad, tiene 150 metros cuadrados. En ese caso, el propietario tendrá que llevar a cabo este trámite de exceso de cabida.

Por lo tanto, el exceso de cabida se produce cuando hay una discordancia entre la superficie de un inmueble inscrita en el Registro de la Propiedad y la superficie que tiene realmente esa finca. 

¿Por qué se produce un exceso de cabida?

Puede ser debido a una medición incorrecta del espacio o un cálculo erróneo. A lo mejor el perímetro no se delimitó adecuadamente cuando se inscribió la propiedad en el Registro, ya fuera por negligencia o porque las herramientas usadas no eran todo lo precisas que debían ser. No obstante, también puede tratarse de una modificación ilícita. En cualquier caso, hay que ponerle remedio.

Los casos más comunes

Hay dos situaciones en las que abundan más los excesos de cabida. 

• División horizontal: cuando se crean varios inmuebles a partir de una división horizontal, es fácil que se produzca un exceso de cabida de vivienda. Esta situación se puede arreglar de dos formas: o bien mediante una escritura pública de rectificación del título constitutivo, o bien con un expediente de dominio.
• Inmuebles rústicos: a veces la realidad material del terreno en el que se encuentra un inmueble no se corresponde con la superficie inscrita en el Registro de la Propiedad. Si se trata solo de una diferencia del 10%, con la presentación de un expediente de dominio y acta de notoriedad se puede resolver la situación.

¿Cómo puede corregirse el exceso de cabida en vivienda?

Resolver el problema del exceso de cabida pasa por pedir el expediente de dominio para la rectificación de la descripción, superficie o linderos de fincas registrales, el cual está acogido en la Ley Hipotecaria. ¿Quienes pueden promover este expediente?

• El titular registral de la totalidad o de una cuota indivisa en el dominio.
• El titular de cualquier derecho real.

¿Y qué es lo que deben hacer exactamente? tienen que presentar en notaría  la descripción registral de la finca y su descripción autorizada. Además de facilitar los datos que tenga sobre los titulares del dominio y el resto de derechos reales sobre el propio inmueble y sobre las colindantes, tanto registrales como catastrales. 

Consecuencias de un exceso de cabida en vivienda

Quizás el mayor problema que se deriva de un exceso de cabida es que levanta muchas dudas sobre a quién pertenece ese exceso de superfície. ¿A la vivienda en cuestión o, por ejemplo, a una vivienda colindante?

Por lo tanto, lo que se puede ver más perjudicado es el proceso de tasación para una hipoteca. En el caso de que se alerte que la medida de la superficie del inmueble y la que figura en el registro no concuerdan, la tasación se hace en base a lo que está registrado, dado que es la que tiene validez jurídica.

No obstante, también puede producirse otro problema que se manifieste a la hora de querer vender y es que la identidad de esa propiedad diferencial se tiene que dejar muy clara. El resumen con el que debemos quedarnos es que todo aquello que no esté registrado adecuadamente, no estará protegido por ley.

¿Cuánto puede costar resolver el exceso de cabida?

Como prácticamente todo lo que tiene que ver con procesos inmobiliarios, el coste para resolver este tema depende de diversos factores: cuál es la causa del exceso, el tamaño del inmueble, contratar a profesionales,…

Sin embargo, sí que podemos distinguir, por norma general, dos tipos de costes: 

1. Los costes directos: los que se abonan por los servicios de los profesionales contratados (notario, abogado, arquitecto,…). El coste directo de hacer un exceso de cabida puede ser de entre 200 € y 800 €, en función de los honorarios de dichos profesionales, la ubicación y el tamaño del inmueble.

1. Los costes indirectos: los que se derivan de las obligaciones fiscales que se generan al modificar la superficie de la finca (el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o el Impuesto sobre Bienes Inmuebles).

Aquí también entra en juego la normativa fiscal de cada comunidad autónoma y del valor catastral del inmueble, dos factores que pueden implicar costes diferentes.

Esperamos que la información de este post te resulte útil y que ahora tengas claro los pasos necesarios para determinar si hay o no exceso de cabida en tu vivienda.