EL MERCADO DE SEGUNDAS RESIDENCIAS EN LA COSTA ESPAÑOLA SE RECUPERA EXPONENCIALMENTE

Algunas de las localidades costeras registran aumentos superiores al 10% en el último año gracias a la demanda extranjera y la compra como inversión.

 

El sol y la playa siguen vendiendo. Las grúas han regresado a algunas playas y la compraventa de casas vuelve a estar en auge al mismo tiempo que los precios de las mismas están aumentando.

El director comercial de Tinsa, Pedro Soria, explicó que “las zonas donde se puede hablar de indicios claros de recuperación de la vivienda vacacional son las Islas Baleares y Canarias, Costa del Sol, norte de Alicante y El Maresme. También se observa actividad en el litoral gaditano, concretamente en Sotogrande, Tarifa y Puerto de Santa María«.

Aunque aún se está muy lejos de los datos que se recogieron antes de la burbuja, se están empezando a escuchar algunas críticas, como la de Mark Stücklin, el director de Spanish Property Insight (portal en el que se ayuda a los extranjeros a entender cómo se encuentra el mercado en España), contó que “se ha reactivado la promoción en la Costa del Sol, especialmente en Estepona y en Costa Blanca. Estamos muy lejos de las cifras del boom, pero empiezo a oír voces diciendo que el nivel de construcción en algunas zonas ya es insostenible».

No obstante, cada vez son más las playas españolas que registran incrementos en los precios. Éstos, están empezando a ser un 10% más altos que los que se daban en el mismo periodo de tiempo que el pasado año, y sólo tenemos los datos del primer trimestre del 2018, por lo que se puede predecir que los precios sigan aumentando al igual que las ventas para lo que resta de año, y más a las puertas del verano. Soria, añadía que “las zonas donde las subidas han sido más intensas son Mallorca, Ibiza, Lanzarote, Fuerteventura y ciertos municipios de Huelva, Alicante y Málaga».

Si nos trasladamos a las Islas españolas, podemos observar que en algunas playas mallorquinas, como en Sóller, los precios han crecido un 21% en solo un año. En la capital, un 14,7% y un Llucmajor un 13,8%. En Ibiza y en Formentera, el aumento ha sido de un 17,8%. En el caso de las Canarias es similar al anterior, Lanzarote y Fuerteventura subieron un 11,5%.

Según los datos de Tinsa, en la península, se destacan las costas de Alicante, Huelva y Málaga: Calpe (16,5%), Mijas (13,4%) Almonte (15,2%), Altea y Jávea (en ambas un 11,3%), Fuengirola (11,9%) y Torremolinos (10,9%). El director comercial de Tinsa, contó que “en algunos casos se trata de una tendencia que apunta a una consolidación de la recuperación, mientras que en otros responde más a un efecto rebote tras años de ajuste, como puede ser el caso de la costa onubense o de Pontevedra».

Si se da un aumento en los precios y en la actividad promotora es que hay, ahora, un demandante extranjero que es el principal comprador de vivienda en la costa.

Stücklin añadía que “la demanda extranjera se recuperó mucho antes y ya lleva ocho años creciendo. Está enfocada en Costa del Sol, Costa Blanca y las islas». En el 2017, los inversores extranjeros compraron el 13,1% del total de las viviendas que se vendieron en España, que fueron más de 61.000 casas, frente, a las que se adquirieron en 2016, que sumaron un total de 53.000, según datos del Colegio de Registradores. Además, un tercio de todas las casas que se vendieron en las Islas, tanto Canarias como Baleares durante el pasado año, fueron compradas por foráneos.

Otra de las zonas que también son las favoritas para adquirir viviendas son la Comunidad Valenciana con un 26%, Murcia con un 18,8%, Andalucía (13,8%) y Cataluña (12,9%). El director de Residencial y Suelo de CBRE, Samuel Población, señaló que “el británico sigue siendo el principal comprador y han ganado peso otras nacionalidades como nórdicos y belgas. Todos ellos han tenido que focalizarse en segunda mano, pero ya empiezan a comprar obra nueva». Los británicos que perdieron miedo al Brexit, hicieron que las compras en el segundo semestre de 2017 en España, aumentaran un 7,8%. Ahora bien, debemos tener en cuenta de que las compras que se realizan son por inversiones extranjeras y que alrededor de un 30% de ellas, son realizas por diferentes son dos internacionales que adquieres promociones enteras para explotarlas en un régimen de alquiler, tal y como lo indicó el director de Análisis de Mercado de Sociedad de Tasación- ST, César Hernández.

Pero, no debemos olvidar que hay otro motivo que está detrás del alza de los precios. SI es cierto que la demanda nacional que se adquiere para un uso propio aún no se ha recuperado por la precariedad y la situación que se mantiene en España, por los empleos y los salarios, pero sí se puede decir, con certeza, que han crecido las adquisiciones como inversión. La responsable de estudios del portal Fotocasa, Beatriz Toribio, se manifiestó sobre esto diciendo que “el 34% de los que compran o van a comprar una segunda residencia dicen que la van a destinar al alquiler de corta estancia, frente al 7% que piensa en alquiler residencial».

Ferran Font, el director de estudios de Pisos.com, por su parte señalaba que los activos cada vez son más rentables y que “la rentabilidad por alquilar una vivienda en la playa ha pasado del 2,38% en 2017 al 2,45% en 2018″. No obstante, hay que tener en cuenta que el alquiler medio, en verano son de unas ocho semanas, asciende a 642 euros semanales, un 6,28% más interanual. Además, cabe añadir que el precio semanal del alquiler de las viviendas que se sitúan en primera línea de playa es de un 5% y un 10% más caro este verano que el pasado, tal y como se detalla en TecniTasa.

Aunque los crecimientos de los precios en determinadas playas o zonas parezcan llamativos, todavía comprar una casa en el mediterráneo sigue estando actualmente un 45,8% más barato que en 2007. Inclusive en las Islas, donde el alza de estos precios ha sido mayor, el descenso acumulado desde los niveles máximos es del 23,8%, según los datos de Tinsa.

Font, calculaba que “una vivienda tipo cuesta de media 222.584 euros, un 3,25% más que en 2017″. Sin embargo, sigue habiendo pisos en Torrevieja por 50.000 euros, y el grueso de la demanda de compran pisos entre 100.000 y 200.000 euros. «Alemanes, rusos y nórdicos son los que más gastan», señalaron en TM Grupo Inmobiliario. «Los internacionales optan por las villas y adosados y el 75% del cliente español prefiere apartamentos con terrazas”.

A pesar de que son ya muchas las grúas que se están acumulando en el horizonte, se prevé que muchas zonas acumularán stock que será difícil de vender. Soria, concluyó diciendo que “sigue siendo muy abundante en Castellón y significativo en la costa de Almería, en Aguadulce (Retamar) y Vera. Sin embargo, la sobreoferta no impide el inicio de nuevo producto más al gusto de los compradores». Por el contrario, zonas como las de Ibiza, el sir de Tenerife, la costa vasca y ciertos lugares de Cádiz y Huelva, tienen un excedente prácticamente inexistente. Pero, los municipios de costa, excluyendo las capitales, que más visados de obra nueva registraron en 2017 fueron: Orihuela, Estepona, Torrevieja, Elche, Pilar de la Horadada, Marbella y Benidorm.