Convertir un local en vivienda: ¿Es rentable?

¿Has pensado en convertir un local en vivienda? Durante los últimos años, ha habido un aumento significativo de este tipo de transformaciones, especialmente en áreas urbanas y capitales. La escasez de viviendas disponibles, los altos precios de los inmuebles residenciales y la necesidad de aprovechar espacios infrautilizados han llevado a muchas personas a considerar la opción de transformar locales en viviendas. Esta tendencia se ha visto facilitada por cambios en la normativa y regulaciones municipales que buscan fomentar la revitalización urbana y la reutilización de edificios y espacios.

Pero, ¿sabes si merece la pena convertir ese local en tu próximo hogar? Antes de tirarse a la piscina es imprescindible informarse sobre la legislación y atenerse a una serie de restricciones y normas. 

¿Por qué se convierten locales en vivienda?

El cierre de tiendas tradicionales, de sucursales bancarias, de comercios instalados en bajos, etc. ha convertido estos locales en una oportunidad, especialmente en las grandes ciudades, donde conseguir una vivienda a un precio razonable se ha convertido en una auténtica odisea. Madrid y Barcelona son, sin duda, un buen ejemplo de ello: mientras que en la capital del estado uno de cada cinco locales ya es un hogar, en la ciudad condal la demanda para cambiar el uso de un local a vivienda se ha multiplicado por tres en los últimos años.

Para los propietarios este cambio de uso también les sale provechoso, pues en lugar de tener un local vacío que no les aporta ningún tipo de rentabilidad, disponen de un piso que suele ser más rentable, ya sea para venta o alquiler. Eso sí, deberán hacer una inversión para conseguirlo. 

De local a hogar, ¿cómo conseguirlo?

Conseguir que un local comercial pase a ser una vivienda no es un cambio que pueda gestionarse por libre. Es necesario realizar una serie de trámites legales y cumplir con ciertos requisitos indispensables. Pero debemos tener en cuenta que hay ocasiones en las que las características del local no lo van a permitir. Pues ha de contar con unos requisitos mínimos de superficie, altura, ventilación… que fija cada ayuntamiento y debe cumplir con los estatutos de cada comunidad de vecinos.

El primer paso, es contratar un equipo de arquitectos que pueda realizar un estudio de viabilidad del inmueble. La ubicación, la tipología, y las dimensiones del local, son algunos de los requisitos que se tienen en cuenta. Si las características del local son compatibles con las normas urbanísticas del municipio, podrá seguir con el proceso, en caso contrario el cambio quedará descartado desde el principio.

Si el estudio de viabilidad es positivo, el arquitecto preparará un proyecto técnico para presentarlo en el ayuntamiento pertinente. Habrá que abonar las tasas correspondientes y solicitar la licencia de obras. En caso de que el ayuntamiento apruebe el proyecto, emitirá un informe técnico donde se especifican las obras necesarias para la transformación del local. 

Pero el procedimiento no acaba aquí, una vez finalizada la obra será necesario solicitar el certificado de fin de obras, la cédula de habitabilidad (¡ojo! Muchos locales que se publicitan como vivienda no la tienen), y constar el cambio de local a vivienda en el registro catastral. Por último, presentando esta documentación en el ayuntamiento se obtiene la licencia de primera ocupación con la que ya se podrá empezar a residir en la vivienda y, por tanto, venderla o alquilarla como tal.

¿Cuánto cuesta convertir un local en vivienda?

Además de las obras, los trámites suponen una serie de gastos. Por ello, para hacernos una idea deberemos tener en cuenta tres tipos de inversiones necesarias para convertir el local comercial en una vivienda. 

Para evaluar cuánto cuesta convertir un local en vivienda es necesario tener en cuenta los tres tipos de inversiones que se harán. Básicamente son:

• Contratar un arquitecto que pueda evaluar la viabilidad del inmueble y elaborar el proyecto técnico, suele oscilar entre los 1000€ y 1500€. Aunque dependerá de cada caso y de las tarifas de cada profesional.
• Los trámites y las tasas necesarias para obtener los permisos y certificados legales, que suelen tener un coste de unos 1200€ euros.
• Las obras necesarias para transformar el inmueble en una vivienda. Esta inversión es la más notable y supone el mayor gasto, puede ir desde los 20.000 o 30.000€ a más de 200.000€. El gasto final depende de muchos factores que van desde el estado del local a el resultado final que estemos buscando.

Convertir local en vivienda ¿merece la pena?

Una vez el interesado conoce el coste estimado que tiene transformar un local en vivienda, es el momento de decidir si el cambio merece la pena. Cada persona deberá evaluar su caso y considerar si es una buena inversión.

Además, a todos estos gastos deberás sumarles el coste de amueblar el piso, es decir, comprar los muebles necesarios para habilitar el local, en caso de que sea un posible local para alquilar.

Sobre si es una buena inversión o no, deberemos evaluar previamente algunos factores como por ejemplo:

• La demanda del mercado inmobiliario en la zona, especialmente si es una zona tensionada con falta de vivienda.
• Los precios medios de alquiler o venta de la zona, teniendo en cuenta que los bajos suelen tener un alquiler más reducido.
• El estado del local, si requiere de muchas reformas o por el contrario, ya está prácticamente habilitado.

En la mayoría de casos, la inversión merecerá la pena. Pero también deberemos tener en cuenta el tiempo de retorno de la inversión y evaluar si nos beneficia o no. Por ello, si deseas convertir un local comercial en vivienda como inversión, es preciso que primero consideres con qué presupuesto cuentas.