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Todo lo que debes saber sobre el contrato de arras penitenciales
Para comprar o alquilar una vivienda es necesario llegar a un acuerdo entre las partes interesadas. Es decir, firmar un contrato mediante el cual el vendedor se obliga a transferir una propiedad y el comprador a pagar el precio acordado por esta. Pero para formalizar este contrato de compraventa antes es necesario proceder a la firma de arras, entendida como una especie de reserva. Según el tipo de arras existen diferentes contratos diferenciados por las condiciones de pago de la propiedad, el más común es el de arras penitenciales.
¿Qué son las arras penitenciales?
Las arras penitenciales o arras de desistimiento son uno de los trámites para comprar una casa que se utiliza comúnmente en el sector inmobiliario, pero que a menudo no se comprende del todo bien. En realidad, es una cantidad de dinero que se entrega como señal en la compra de una propiedad. Se entregan una vez que el comprador y el vendedor han acordado los términos y condiciones de la venta, y sirven como un compromiso entre ambas partes para llevar a cabo la transacción.
Este tipo de contrato permite al comprador o vendedor desistir del cumplimiento del precontrato de compraventa de forma legal. Se debe realizar antes de que este finalice y no es necesario probar la existencia de daños. Este tipo de contrato es el único que lo permite, aunque conlleva una penalización económica.
Estas arras se denominan «penitenciales» porque, en caso de que la venta no se lleve a cabo, el comprador puede recuperarlas. Esto significa que, si el comprador se retira de la venta por cualquier motivo, puede recuperar las arras entregadas. Sin embargo, si es el vendedor quien se retira de la venta, deberá devolver al comprador el doble de la cantidad de las arras.
¿Cuál es el cumplimiento del contrato de arras penitenciales?
Es importante poseer un buen contrato, claro y conciso, que no dé pie a posibles malentendidos posteriores. Un error en el documento podría suponer la modificación del tipo
de arras y con ello provocar un cambio en la posibilidad de desistir. Y aunque no es obligatorio que la firma de las arras sea ante notario, esta puede ser la forma más adecuada para que las partes implicadas comprendan el contrato en profundidad.
También es fundamental que tanto el comprador como el vendedor conozcan las consecuencias del incumplimiento del contrato. En caso de que una de las partes implicadas decida echarse para atrás, deberá abonar la compensación económica acordada en la firma de las arras. Es decir, si el comprador no quiere seguir con el contrato, perderá el dinero que ha invertido en concepto de arras penitenciales. Por el contrario, si el vendedor no quiere seguir con la venta, deberá abonar el doble del dinero acordado en concepto de arras penitenciales.
¿Cuánto dinero se entrega en concepto de arras penitenciales?
El importe de las arras penitenciales puede variar dependiendo de cada caso particular y de las condiciones acordadas entre el comprador y el vendedor. En general, se suele entregar entre un 5% y un 10% del coste de la venta. Si el acuerdo es fructífero, se descontará esta cantidad del precio final de la vivienda. En caso contrario, el importe invertido podrá ser recuperado o duplicado dependiendo del responsable del incumplimiento.
¿Cómo se formalizan las arras penitenciales?
Este tipo de arras se formaliza mediante un contrato privado entre el comprador y el vendedor. Este contrato debe incluir las condiciones acordadas para la compra de la propiedad, así como la cantidad de las arras y las consecuencias de su incumplimiento.
Es importante que el contrato de arras penitenciales sea redactado por un abogado especializado en derecho inmobiliario, para evitar cualquier tipo de malentendido o problema legal en el futuro.
Duración del contrato de arras penitenciales
La duración máxima de la vigencia del contrato de arras es de un máximo de seis meses desde el momento en que se produce la firma. Si durante ese período no se ha producido la compraventa pactada, las arras dejarán de ser válidas. En ese momento cualquiera de las dos partes tendrá derecho a renunciar al contrato pero con las consecuencias económicas pertinentes.
Sin embargo, se puede establecer una prórroga si el contrato de arras ha vencido pero ambas partes siguen interesadas en la compraventa de la propiedad. Para ello simplemente se debe incorporar un anexo de ampliación del contrato original. En el anexo es obligatorio incluir una fecha de vencimiento y debe ser firmado por ambas partes.
¿Qué información debe contener un contrato de arras?
Para que el contrato de arras sea válido debe contener una serie de información necesaria. Como la referente a los miembros interesados, la propiedad implicada y las condiciones económicas del contrato.
La información obligatoria que se debe mencionar es:
- Los datos de identidad del comprador, del vendedor y de todas aquellas personas a nombre de la propiedad
- La dirección del domicilio del comprador y del vendedor
- El tipo de contrato de arras escogido
- La dirección de la propiedad implicada
- El precio de venta de la vivienda
- Las posibles cargas de la propiedad
- El precio estipulado para las arras
- La fecha máxima para la firma del contrato de compraventa
- Las penalizaciones en caso de incumplimiento
- El responsable de pagar los gastos que implique la compraventa
- La firma de los implicados
En cambio, existe otra información opcional, como por ejemplo, identificar el responsable de pagar el Impuesto sobre bienes inmuebles, especificar el momento de la entrega de llaves o el mobiliario incluido con la propiedad.
¿Existen otros tipos de contratos de arras?
Para la firma de un contrato de compraventa, además de las arras penitenciales, existen dos tipos más de contratos de arras: las arras confirmatorias, que confirma el compromiso de los implicados pero que no especifica el tipo de penalización. Y las arras penales, del que no se puede desistir y las que llevan una penalización más alta en caso de incumplimiento.
Si estás pensando en comprar una vivienda, debes conocer a fondo las posibilidades que te ofrece un contrato de arras penitenciales.
