Cómo afectan los nuevos cambios fiscales a la compra de una vivienda

El pasado 1 de enero de 2022 entraron en vigor todos los cambios aprobados en la “Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal” que afectan directamente al valor de referencia de los inmuebles. Todos los cambios han quedado recogidos en el Boletín Oficial del Estado (BOE) y se pueden consultar por internet. Ahora bien, si quieres saber en qué consisten todas estas modificaciones, por qué son clave y de qué manera te pueden afectar si te interesa comprar una vivienda o heredarla, aquí te hacemos un resumen de titulares. ¡Toma nota!

De entrada, debes saber que esta reforma denominada popularmente “Ley del hachazo fiscal a la vivienda” pretende, por encima de todo, evitar el fraude fiscal de los contribuyentes para prevenir y controlar los movimientos y transacciones de los ciudadanos que operen con bienes e inmuebles.

Qué debes tener en cuenta en 2022 si pretendes comprar una vivienda

1. En primer lugar, que esta nueva ley acaba con la reducción automática del 60% del alquiler en el IRPF. Ahora, el propietario deberá hacer de forma obligatoria una autoliquidación de los ingresos. Y solo los ingresos declarados en esta autoliquidación se tendrán en cuenta para hacer esta reducción del 60% en el IRPF. Una vez verificados y comprobados los datos de manera oficial, se aplicará la reducción.

Pero cuidado porque, si la Administración detecta que el propietario declara menos ingresos, errores de cálculo o gastos indebidos en la autoliquidación presentada, tampoco tendrá derecho a la desgravación del 60% del IRPF y perderá la reducción de la parte de los ingresos no declarados o indebidamente reducidos.

2. En segundo lugar, se mantiene el beneficio fiscal en el IRPF de heredar una casa en vida, sólo si se vende 5 años después del del fallecimiento del propietario o de celebrar “el pacto sucesorio”. Recordemos que este es un acuerdo sobre la herencia de alguien al que llegan varias personas, donde se manifiesta clara y oficialmente el reparto y se da a conocer a los implicados el modo en que se distribuye esa herencia. Se debe hacer ante notario y en escritura pública.
3. En tercer lugar, hay cambios significativos en la valoración de inmuebles. ¿A qué impuestos afectan y de qué manera? Afectan directamente a la base imponible de estos tres impuestos:

• ITP-Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Es un impuesto de obligado pago a Hacienda. El % varia según la comunidad autónoma. Pueden ir del 4% al 8% en función de las deducciones que se apliquen.
• IS y D-Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones
• IAJD– Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Afecta a las escrituras públicas y repercute sobre todos los documentos notariales que se formalizan en la compra. El AJD grava la compra de vivienda y su tipo se encuentra entre el 0,5% y el 1,5% dependiendo de la comunidad autónoma en la que te encuentres.

4. Se aplicará “la comprobación de valores” de un inmueble, tanto al comprador como al vendedor.

Par evitar que la gente pretenda hacer trampas con la ley y sacar a la luz movimientos opacos, la denominada “Ley antifraude fiscal” también aprueba que la comprobación de valores se notifique y aplique no solo a los que compran la vivienda, sino también a los que venden o transmiten el inmueble ya sea por donaciones o herencias. Es decir, Hacienda aplicará la nueva valoración tanto al que transmite la vivienda como al que la adquiere en caso de que el valor de la vivienda esté por debajo del valor oficial actual (el del Catastro). Esto significa que, a partir de ahora, en algunos casos, el vendedor tendrá que pagar más IRPF que antes.

¿Cómo afectan los nuevos cambios en la valoración del inmueble y a qué impuestos?

Lo que ocurre, es que el tanto por ciento (%) del pago de los 3 impuestos anteriormente mencionados (ITP, IS y D y IAJD) ya no se calculará en base al valor real de los inmuebles, sino en base a su valor de mercado. ¿Qué quiere decir esto y cómo afecta al comprador o vendedor en términos económicos?

Pues que los particulares que compren o hereden, pagarán los impuestos por la vivienda a partir del valor del mercado y no por el coste que hayan pagado por la vivienda. Porque el valor de referencia lo marcará, a partir de ahora, la Dirección General del Catastro. Este valor de mercado será calculado a partir de precios de transacciones de inmuebles, según información facilitada por Notarios y Registradores, con lo que no habrá necesidad de visitar el inmueble ni de saber el estado de conservación, materiales empleados, si está reformado o no, etc. Por si te interesa consultarlo, este nuevo valor de referencia del Catastro también ha entrado en vigor el 1 de enero de 2022, con lo que afectará a todas las operaciones que se firmen a partir de ahora, en ningún caso antes. Entonces, es muy importante que el contribuyente, a la hora de hacer cálculos, tenga presente que deberá tributar por dicho valor al comprar, heredar o recibir una vivienda en donación. Porque este punto puede generar mucha confusión.

Resumen

Así pues, con estos cuatro datos que te adelantamos, si tienes intención de comprar una vivienda o la vas a heredar, te recomendamos que antes consultes los valores de referencia del Catastro de dicha vivienda para poder realizar los cálculos oportunos sobre el nuevo valor real del inmueble. Así, te evitas sorpresas y sustos desagradables de última hora relacionados con los impuestos.