ANÁLISIS DE LA EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE LA VIVIENDA EN 2019

Son muchas y muy diferentes las noticias que se leen en torno a los precios de la vivienda en España. En los últimos meses hemos podido oír desde que el precio de la vivienda nueva en Madrid y Barcelona crece a un ritmo sostenido hasta que se está ralentizando el crecimiento e incluso en algunas noticias, las más sensacionalistas, se habla de un frenazo radical.

Como en todo, en el sector inmobiliario generalizar y tender hacia los extremos nunca es bueno. Ni realista. Por eso, antes de hacer un análisis es conveniente diferenciar entre vivienda nueva o segunda mano, vivienda prime o vivienda asequible, alquiler o venta y, por su puesto, diferenciar también geográficamente. Y es que no se comportan igual los mercados residenciales de capitales como Madrid y Barcelona que ciudades de provincia o la costa, por ejemplo.

El mercado de la vivienda está muy concentrado en las áreas más dinámicas económicamente hablando, que atraen mano de obra y talento. Es en estas zonas donde se ha producido una mayor subida de precios -que está remitiendo hasta números más coincidentes con el crecimiento de la renta de los hogares-, frente a otras que se han recuperado muy poco desde los mínimos de la crisis.

Por contextualizar, debemos recordar que el mercado de la vivienda en España protagoniza un momento de madurez, alejado de los excesos de etapas de crecimiento anteriores pero también de grandes abismos. A pesar del incremento en los precios de las viviendas de obra nueva en los últimos años, todavía nos encontramos un 13% por debajo del pico del mercado. Ésta es la opinión de la gran mayoría de los actores del mercado, ya sean promotores, consultores o portales inmobiliarios.

Contamos con un mercado residencial en España sólido, con una demanda existente que previsiblemente continuará desarrollándose con un crecimiento sostenible en los próximos meses y con una previsión de crecimiento de los precios de vivienda de obra nueva entre un 4,5% y un 5,5% de media a nivel nacional, según los expertos.

Los precios de la vivienda en Madrid y Barcelona

Según el informe Global Living de la consultora inmobiliaria CBRE, Madrid y Barcelona son las únicas ciudades a nivel global, junto a Dublín y Shanghái, donde los precios de la vivienda han subido a doble dígito. Y es que según este informe, Barcelona y Madrid se sitúan en el Top 5 mundial de las ciudades en las que más se encarecieron las viviendas, tanto de compra como de alquiler. En concreto, Barcelona, tras una subida de casi el 17%, se convierte en la ciudad donde más subió el precio. Madrid, por su parte, ocupa la cuarta posición, con una subida del 10,2%.

Si nos concentramos en la vivienda prime, Madrid ocupa la sexta posición del índice mundial de crecimiento de precios de vivienda prime, según refleja el Prime Global Cities Index de la consultora Knight Frank.

Este informe apunta que, aunque la tasa de crecimiento ha comenzado a moderarse, los precios todavía están en aumento y se espera que Madrid termine el año siendo uno de los mercados con mayor rendimiento de precios a nivel global en el segmento de vivienda de lujo.

Sin embargo, algunos portales y agencias han empezado ya a recoger los primeros ajustes de precios. Desde hace algunos meses, en el mercado del suelo, de la vivienda de lujo, de la obra nueva y en el de segunda mano, se observa un desencuentro entre las expectativas de quien quiere vender y las de quien quiere comprar. Un desencuentro que, inevitablemente, se traducirá en ajustes de precios, como ya ha comenzado a verse en el mercado, mostrando los primeros descuentos de precios.

¿Cómo evolucionará el mercado de la vivienda?

Esta situación viene a reforzar la idea de que el sector se encuentra ante un cambio de ciclo, que junto a la incertidumbre política, el enfriamiento de la economía y la restricción del crédito tras la aprobación de la nueva Ley Hipotecaria, ha provocado un descenso de las ventas, especialmente en el segmento de segunda mano que actualmente acapara el 80% de las transacciones.

No obstante, en mercados muy consolidados como Madrid, Barcelona y grandes capitales, contamos con un sector estable, con ritmos de ventas quizá algo más bajos que hace un año, pero constantes. Y con un progresivo incremento de promociones de obra nueva en las que destacan características que hace una década no se tenían tan en cuenta en la construcción residencial, como el diseño y la ubicación. Algo que Stoneweg Living trabaja a la perfección con su oferta de viviendas de obra nueva en Barcelona, Madrid y las principales localizaciones de costa.